外资机构态度转暖集体唱多中国房地产市场

随着中国房地产市场经历了一段深度调整期后，以及一系列支持政策的推出，外资机构的态度逐渐从悲观转变为谨慎乐观，甚至开始积极关注这个领域。从无人问津到悄然抄底，再到四处调研，外资巨头如高盛、摩根士丹利、贝莱德等都对中国房地产市场投出了"信任票"。

政策春风助力市场回温

过去几年，这些外资机构曾对中国的房地产市场表达了担忧，下调了相关评级。然而，近期，随着市场环境的改善和政策面的积极变化，他们的态度明显转变。摩根士丹利中国首席经济学家邢自强指出，央行设立的保障性住房再贷款计划，不仅有助于消化房地产行业的库存，解决开发商流动性问题，还能促进"保交楼"工作的进展，同时也减少了预防性储蓄，刺激了房地产消费。

瑞银中国内地及香港房地产投资研究部门主管林镇鸿则认为，保障性住房再贷款将有助于地方国企购买并改造未售出的房产，成为保障性住房，这标志着中国房地产行业正走向去库存的新模式，这是一个重要的发展方向。

贝莱德首席中国经济学家宋宇也强调了政策支持的重要性，他认为这增强了投资者信心，稳定了房地产市场。短期内，房贷利率的下降降低了购房成本，刺激了购房需求；长远来看，政策的积极信号预示着宏观政策将持续保持宽松。

外资增配中国房企股票

这一变化反映在了资本市场上，房地产板块近期的成交量显著上升，显示出强劲的反弹势头。自4月24日以来，地产行业指数上涨超过15%，且伴随着大量资金涌入。外资机构也在行动，例如，格力地产、新城控股、南京高科、保利发展等房企股票获得了北向资金的逆势加仓。

以新城控股为例，一季度北向资金对其加仓1358万股，使其持股总数达到4926.28万股，占比高达2.18%。另外，光明地产也吸引了外资的注意，北向资金成为了其十大流通股东之一。

外资为何选择在此时加仓？分析人士认为，这反映出市场对于房地产行业的预期正在发生改变，政策的支持使得中国资产特别是房地产板块更具吸引力。

一位外资投行策略分析师表示：“随着政策支持的加强，金融和地产等行业中国资产的吸引力增强，尤其是盈利的稳步回升和流动性的改善吸引了外资流入A股。至于房地产板块能否吸引更多大型资金，形成趋势性行情，还需观察未来新房销售和地产开工率是否能如期好转。”

在港股市场，外资券商同样对地产相关板块有所动作。比如，摩根大通和花旗银行对万科企业H股的持仓都有所增加。

此外，包括瑞银证券、摩根士丹利在内的外资机构也积极参与了对万科A的调研，而像佛山照明、中材科技这样的房地产相关产业公司也受到了外资的关注。

关注企业基本面的改善

对于未来的配置策略，一家券商QFII负责人表示，虽然市场资金对房地产股票的兴趣显著提高，尤其是一些小市值股票受到热捧，但这并不意味着所有地产股都会得到同样的待遇。他们将依据宏观政策和企业基本面的改善情况来决定配置力度。

一位外资机构地产行业分析师预测，接下来，房地产板块的增长动力可能会从宏观层面转向微观层面，即上市公司的盈利预期。他提到，尽管政策优化会促使某些城市房地产市场企稳，但一些城市的二手房市场依然面临挑战，政策效应的完全显现需要时间。他强调，恢复市场信心是关键，尤其是购房者的信心。

来源：上海证券报

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