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上海楼市这半年:小步快走,豪宅出彩

来源:家居百科 时间:2024年07月11日 10:31

2024过半,上海楼市风起云涌。

如果要用一个字来形容上海上半年楼市状态,那就是:快。豪宅遍地开花,各家项目快速成交;率先落地“5.17”新政,市场迅速反弹,二手房直破2万套。这也是上海楼市能在全国走出独立行情的重要原因:政策与市场之间的距离足够短。

政策始终保持“小步快走”。

从2024年年初的青浦新城、奉贤新城明确符合要求的非沪籍单身人才,社保交满3年即可购房,到1月30日外环外放开非沪籍单身限购和之后的青浦区人才购房补贴、鼓励以旧换新,再到5月27日“沪九条”,上海一步步释放出新兴购买力,盘活置换链条,优化存量结构。

房地产调整仍持续,并非每项政策都能激起涟漪,市场经历了跌宕起伏又回归平静。

据第一太平戴维斯,上半年上海楼市整体持续承压,供求双降,市场容量开始收缩。各大新政效力不及预期,市场呈现量跌价涨的趋势,新房成交面积同比跌幅38%,均价同比上升23%。

2024年,新房项目触发积分率持续保持低位,客户趋于冷静,市场上绝大多数项目已告别积分制。市场分化严重,热度普遍下降,外围片区持续承压,仅少量板块才能维持热度,但市区高品质项目仍受追捧。

二手房反应最积极。

数据显示,1-5月,上海二手房市场持续承压,5月底新政后二手房较新房市场的反响更激进,6月成交直接突破2.35万套,成交均价攀升至4.2万元/平方米,迅速完成筑底反弹。

单看日成交数量,2024年5月上海二手住宅成交1.81万套,环比增加5.35%,成交量出现呈止跌回升走势,日均成交套数上涨57%。“5.27”新政前:5.1–5.27 共成交15160套,日均成交561套/天;新政后:5.28–6.30 共成交29867套,日均成交878套/天。

若热度得以持续,行业有望走出筑底调整期,市场将步入新的平衡。

图片来源:第一太平戴维斯

这半年,也是上海高端住宅市场的活跃期。

2024年上半年,上海单价10万元以上的高端项目供应明显放量,核心区域优质豪宅井喷,在过去三年限价严格的背景下,上半年豪宅入市价格出现明显补涨。

具体看,今年上半年,上海共推出91万平方米10万+项目,环比增长21%,同比增57%;共成交78万平方米,环比增长12%,同比降12%;成交均价为14.68万元/平方米,同比增23%。

而且,伴随着高端优质项目不断面市,大量高端客户入场,“供不应求”的态势也将扭转为“供求平衡”。

其中,黄浦区、浦东新区、徐汇区、静安区成为今年上半年核心供应区域,供求量攀升至近三年绝对高位。

如上半年成交的位于徐汇区的中海领邸、香港置地启元,黄浦区的中海顺昌玖里、融创外滩壹号院二期、露香园二期、黄浦·庆成府,静安区的昌平·云岸、龙盛·湾上,浦东区的滨江凯旋门和保利·世博天悦等。

上半年,上海全市10万元/平方米以上的高端项目开盘去化率近八成,整体表现出色,内环内核心优质项目频现“日光”。

但并非每个豪宅项目都能迎来市场热抢。静安玺樾、虹口源·717、露香园·云宸、高尚领域、合生缦云、浦开摩登江南、浦江之星等项目,开盘去化率就不足90%。

上海用半年时间推出了4804套高端项目,而未来3年预计还有超12868套10万+项目将面市。面对如此多选择,购房者们既兴奋又彷徨。

第一太平戴维斯住宅销售部助理董事贺享维认为,上半年豪宅供应井喷,各项目地段价值普遍较高,但高净值客户对于产品提出更高要求,唯有在产品打造上提升亮点,拔高项目价值,方能破局。

此外,对城市不可复制的资源占有也是豪宅客户的核心关注点,如:稀缺城市景观、黄浦江景观等也成为高端居住社区和核心资产的象征。

“除了地段、产品力、物业等传统指标之外,高端会所配置也越来越被客户重视,会所可提供的多元复合的生活方式,将成为高净值人群共同的期待。”贺享维指出。

图片来源:第一太平戴维斯

上海,一个有钱人聚集的市场。

2024上半年,上海的风貌别墅也拉开集中入市的帷幕,价格天花板正逐步被打破。

据统计,上半年已经入市158套风貌别墅项目,入市均价24.3万-29.8万元/平方米,主力总价段为7000万-1.6亿元。这些项目分别是弘安里一批次、弘安里二批次、海玥黄浦源、天潼198、露香园云宸、中海顺昌玖里、中海恒昌玖里等。

未来5年,上海至少还有2300套风貌别墅进入市场。其中,“供应大户”黄浦区将推出约1122套,静安区和虹口区各有470套以上,以及杨浦区的249套左右。

即使如此,购房者们都深知一个真理:核心地段的核心资产,才能穿越周期。

下半年开端,上海也没让红盘缺席。

7月9日,时隔一周,上海再官宣4个新房项目,包括保利世博天悦和龙盛湾上两个高端项目,均价分别为16.8万元/平方米、13.38万元/平方米,预计会为7月的市场增添一定热度。

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