从企业总部到滨江豪宅，实探上海“豪宅包围圈”商改住地块，多地现商改住调更

镜鉴咨询创始人张宏伟在接受记者采访时分析：“结合当前的经济环境和开发商拿地的选择性来看，住宅开发意味着相对较快的现金流。商办物业开发则需要长期的资金沉淀，即使用于出售，当前大宗交易也不活跃，而且出售中的成熟运营物业也很多，增量商办项目在未来还是有一定压力的。”

上海高端住宅圈，又要有神秘的新朋友加入了。

上海2024年第四批住宅用地出让公告中，“原小米地块”（徐汇区斜土街道xh128D-07地块）以住宅用地性质再度现身，拟以“招挂复合”方式出让。

注：招挂复合出让，指的是当有效申请人数达到或超过6人时，地块采用有竞价招标方式出让。这种情况下，有效申请人成为投标人，通过招标筛选出一定数量的入围竞标人，再进行竞价。

该地块曾在2021年由小米全资子公司谧空间（上海）信息科技有限公司竞得，当时作为商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。

而在经历政府收储后重新上架，该宗地块起始价为36.96亿元，起始楼面价约10.08万元/平方米，且未设中小套型比例要求。

早在2016年8月17日，融信以总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块，楼面价约10.02万元/平方米，成为当时全国单价地王。

另据每经记者观察，本次地块最高总价限制为48.048亿元，如果地块最终达到最高限价，将采用摇号方式确定竞得者。此外，地块要求全装修住宅建筑面积占住宅总建面100％以上，全装修新建商品住房装修价格（集采价）为5000元/平方米。

这意味着，开发商很难单凭“钞能力”拿下这头现金牛。

被豪宅包围

距离小米集团2021年拿地过去3年，该宗地块南面的西岸金融城已经拔地而起，北面紧邻汇元玺，南侧即香港置地·启元，东侧为御江廷，已被豪宅紧紧包围。

今年3月，汇元玺第二次开盘即售罄，入围分达112.8分，相当于一个5年内没有购房记录、社保缴纳10年左右的无房家庭，才具备入围资格。

香港置地·启元，均价高达17.8万元/平方米，套均总价超过5000万元，认购率235%，4月开盘2小时即告售罄，其中最贵的一套复式总价破亿元。

2022年12月开盘的御江廷，共计323套房源，均价13.12万元/平方米，最终入围分92.75分。

近年来，徐汇滨江中心区域宅地供应极为稀缺，购房人抢房、开发商抢地，抢到就是赚到，与原先的商业用地相比，如今摇身一变成为豪宅坯子的这宗地块，无疑将成为顶级开发商争夺的焦点。

镜鉴咨询创始人张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时分析：“结合当前的经济环境和开发商拿地的选择性来看，住宅开发意味着相对较快的现金流。商办物业开发则需要长期的资金沉淀，即使用于出售，当前大宗交易也不活跃，而且出售中的成熟运营物业也很多，增量商办项目在未来还是有一定压力的。”

“从地价角度来讲，商办类地价偏低，调整成住宅之后，楼面价和总价会上涨，一方面土地出让金收益增加，另一方面市场热度也得以提升。此外，原小米地块位于比较成熟的地段，改善类产品聚集，应该是有市场需求支撑的，开发商能够比较快获得现金流。”

商改住到底香不香？

深圳近期也对部分地块进行了相应的商改住变更。

7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，经规划主管部门审议，拟对后海湾-东角头地区法定图则DU10、DU13开发控制单元进行规划调整。

与上海“原小米地块”情况类似，这两宗地位于深圳填海区的后海总部基地，全球知名企业积聚，定位为“总部经济+科创高地”，周边二手房成交单价普遍10万+，拥有海岸城、华润城等高端商业配套和多个网红地标。

杭州也有部分区域地块做了商改住调整。

据浙江日报·潮新闻，今年4月，之江度假区单元XH110205-02等地块性质由商业商务金融用地变更为住宅用地。

中指研究院华东大区常务副总高院生对每经记者分析：“今年以来，企业拿地意愿不足，同样的地段，商业地和住宅用地相比，肯定是住宅用地的优势更明显。”

“以之江度假区地块为例，倒不是因为地块被改为住宅用地就能发生变化，而是这块地本身位置不错，又有江景，把这种商业地改为住宅地，增强开发商的拿地积极性，这是有可能的。如果地块本身没有吸引力，商改住也不会提升它的关注度。”

今年以来，商改住频频破冰。

此前的7月2日，长沙市下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

“商办类物业的库存压力比住宅要大得多，把一部分商办类地块调整为住宅地块，一方面减少了商办类供应，另一方面有助于去库存。但也必须注意，对住宅市场而言，其实是变相增加了供应。”张宏伟指出。

对于存量产品商改住，张宏伟提醒：“这类房屋商改住之后，购房人会面临一个普遍问题，即占用了购房资格，特别是首次置业的人群，在购买了小户型商改住之后，未来再次置业就要按照二套的首付和税费进行交易。”

“购买商办类转住宅的物业，特别是超小户型，政策层面可以给予一定优惠，比如购房累计不超过144平方米，全部按照首套的税费标准征收，这对于购买多套或是升级置换的购房人更为友好。”张宏伟建议。

“商改住主要是两大目的，一是从政府端来说，为了更好满足土地出让要求，补充土地财政；二是从企业角度看，商改住之后更有利于去化，缓解企业经营压力。”高院生指出。

但商改住并非土拍市场回暖的万能灵药，真正受欢迎的还是能造出“好卖的房子”的土地。

“我认为商改住并不一定都是好的结果，要判断它作为住宅用地，能否打造出好的产品，吸引到购房者的关注，只有这样，开发商才愿意更积极地参与拿地。”高院生强调。

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